Energiekrise, Inflation, zunehmende Migration, weiterhin gestörte Lieferketten, Zinsanstieg und eine planlos oder kontraproduktiv wirkende Politik haben auch auf den Immobilienmarkt Auswirkungen. Zwar sind sich Experten nicht in allen Details einig, aber die Tendenz geht klar in Richtung steigender Mieten trotz fallender Immobilienpreise. Der Verkäufermarkt ist zu einem Käufermarkt geworden.

Gemäß einer Studie der DZ Bank ist im Jahresdurchschnitt 2023 mit um vier bis sechs Prozent fallenden Preisen für Wohnimmobilien zu rechnen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e. V. (DIW Berlin) toppt dies noch. Es prognostiziert in diesem Jahr sogar einen Preisrückgang um bis zu zehn Prozent. Das Institut beobachtet in zahlreichen Städten, dass sich die Immobilienpreise von den Mieten immer weiter abkoppeln – ein Signal für „spekulative Übertreibung“. Experten halten dennoch einhellig einen Crash für sehr unwahrscheinlich, denn der deutsche Immobilienmarkt gilt als robust. Hierzulande haben sich die meisten Käufer die Niedrigzinsen für bis zu 15 Jahre gesichert und sind daher nicht von variablen Zinssätzen abhängig, wie das in anderen europäischen Ländern teils üblich ist.

Ausdrücklich von diesem prognostizierten Preisrückgang ausgenommen sind Immobilien in gefragter Lage mit guter Energiebilanz. Hier bleiben die Preise mindestens stabil oder steigen sogar weiter an. Umso härter trifft es Gebäude mit schlechter Energiebilanz (Energiekennwert G und darunter) – insbesondere, wenn sie „auf dem Land“, also in weniger nachgefragten, womöglich gar strukturschwachen Regionen liegen.

In den letzten drei Quartalen des Vorjahres stiegen die Bauzinsen von einem Prozent auf über 3,5 Prozent (3,55 Prozent Hypothekenzinsen, zehn Jahre gebunden). Von fallenden Zinsen ist aktuell keinesfalls auszugehen, denn gemäß einer Umfrage des Hypothekenvermittlers Interhyp rechnet die Mehrheit der Experten von Banken und Versicherungen zum Jahreswechsel 2024 mit bis zu vier Prozent Zinsen bei langfristiger Bindung.

Während Bundesbauministerin Klara Geywitz gegenteilige Expertenaussagen aus der Immobilienbranche ignoriert und gebetsmühlenartig 400.000 neue Wohnungen für dieses Jahr verspricht, sieht die Realität aufgrund von Lieferengpässen, steigenden Finanzierungskosten, Personalmangel und explodierenden Materialpreisen gänzlich anders aus. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., rechnet laut Handelsblatt in diesem Jahr realistisch mit höchstens 200.000 neuen Wohnungen und „für 2024 dann noch weniger“.

Wenn ein knappes Wohnungsangebot auf eine erheblich zunehmende Nachfrage (etwa durch eine aufgrund von Migration wachsende Bevölkerung) trifft, die Politik aber nicht zu einer ausreichenden Entlastung beiträgt, hat dies ernsthafte Auswirkungen. So kalkulieren etwa die Experten der DZ Bank auch für 2023 mit „erheblich steigenden“ Mieten, nachdem diese bereits 2022 im Bundesdurchschnitt um fast fünf Prozent angezogen hatten. Dazu kommen noch die aufgrund hoher Energiepreise rasant zunehmenden Nebenkosten.

Apropos Energie: Im Gesamtdurchschnitt können die deutschen Bestandsimmobilien lediglich den Energiekennwert E vorweisen. Bescheidene 14 Prozent erreichen A+ bis B, während annähernd 40 Prozent mit F und schlechter am anderen Ende der Skala stehen. Von den zunehmend strenger werdenden gesetzlichen Vorgaben einmal abgesehen, besteht hier ein erhebliches Einsparpotenzial. Außerdem wirkt sich die energetische Sanierung spürbar auf den Wert der Immobilie aus. Erschwert wird ein Sanierungsvorhaben allerdings dadurch, dass auch hier aktuell die Nachfrage größer als das Angebot ist und wegen des relativen Mangels an Handwerkern und Engpässen bei der Materialversorgung zwar die Preise steigen, aber dennoch nicht alle Aufträge erfüllt werden können.

Im Neubaubereich entscheiden sich über 60 Prozent aller Interessenten für eine Immobilie vom Bauträger. Da der Zinsanstieg bisherige Kalkulationen jedoch massiv gefährdet, ist hier Vorsicht geboten. Es hat bereits Pleiten bei unsoliden Projektentwicklern und Bauträgern gegeben. Deren Zahl wird bei steigenden Zinsen weiter zunehmen. Der Immobilienberater Peter Burk, Autor von mehreren Immobilienratgebern, rät: „Die schwersten Fehler beim Bauen werden am Anfang gemacht, bei den vertraglichen und technischen Grundlagen. Da gehen viele mit einer abenteuerlich schlechten Vorbereitung rein.“ Es sei daher angeraten, von einschlägigen Spezialisten gründlich prüfen zu lassen, wie es finanziell um das Unternehmen steht, mit dem man eine Geschäftsbeziehung eingehen möchte.

Quellen: focus.de, manager-magazin.de, wirtschaftswoche.de, boerse-online.de, diw.de (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung), handelsblatt.de, geb-info.de (Gebäude-Energieberater), fmh.de (Finanzberatung).