Die Klausel “gekauft wie gesehen” wird oft in Immobilien-Kaufverträgen verwendet, aber es ist nicht so einfach, Mängel auszuschließen.

Es gibt verschiedene Arten von Mängeln bei einer Immobilie:

• Offene Mängel: Sie sind sofort erkennbar, zum Beispiel abblätternder Putz oder undichtes Dach.
• Versteckte Mängel: Sie sind weder für den Verkäufer noch für den Käufer erkennbar, wie z.B. Asbest oder verrostete Leitungen, die nicht sichtbar sind.
• Arglistig verschwiegene Mängel: Der Verkäufer kennt diese Mängel, verschweigt sie jedoch dem Käufer oder versucht, sie zu vertuschen, zum Beispiel durch Überstreichen von Schimmel.

Laut § 433 (Absatz 1 Satz 2) des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den Käufer auf alle ihm bekannten Mängel hinzuweisen, einschließlich derjenigen, die der Käufer nicht selbst erkennen kann. Die Klausel “gekauft wie gesehen” schützt den Käufer also nicht vor versteckten Mängeln. Wenn der Verkäufer dieser Pflicht nicht nachkommt, haftet er für verschwiegene Mängel, und der Käufer hat Anspruch auf Nacherfüllung, Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises. In extremen Fällen kann der Käufer sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.

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Ein versteckter Mangel liegt vor, wenn Sie den Mangel Ihrer Immobilie in Berlin und  Brandenburg nicht nur kennen, sondern ihn zumindest für möglich halten oder die Umstände kennen, die auf einen Mangel schließen lassen.

Arglistig verschwiegene Mängel sind verdeckte Mängel, die dem Verkäufer bei Vertragsabschluss bekannt waren, aber absichtlich verschwiegen oder vertuscht wurden, um sich einen Vorteil zu verschaffen oder den Vertrag abzuschließen.

Versteckte Mängel: Beweislast liegt beim Käufer.

Um Gewährleistungsansprüche aufgrund von versteckten Mängeln geltend machen zu können, liegt die Beweislast beim Käufer. Er muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kannte. Oft wird ein Bausachverständiger hinzugezogen, um festzustellen, ob ein Sachmangel bereits vor dem Kauf bestand. Auf diese Weise können versteckte Mängel beim Immobilienkauf nach Vertragsabschluss aufgedeckt werden.

Auf Mängel, die bei einer Besichtigung leicht erkennbar sind, muss nicht explizit hingewiesen werden, da der Käufer sie selbst feststellen kann. Dennoch ist es ratsam, transparent mit Mängeln umzugehen und nachweisen zu können, dass Sie alle Mängel angegeben haben, z.B. durch Zeugen oder schriftliche Kommunikation per E-Mail.

Geben Sie also keine vagen Angaben zum Zustand Ihrer Immobilie ab. Konsultieren Sie lieber einen Immobilienexperten in Berlin und Umgebung, der Mängel erkennen kann und weiß, wo sie sich verstecken könnten. Lassen Sie mögliche Mängel lieber untersuchen, anstatt darauf zu hoffen, dass sie nicht zum Vorschein kommen. Dies könnte zwar zu einer Kaufpreisminderung führen, aber arglistig verschwiegene Mängel hätten weitreichende Konsequenzen.

Weiterführende Informationen erhalten Sie in unserer Checkliste „Aufbereitung der Immobilie“

Wenn Sie zu diesem oder weiteren Themen Fragen haben, können Sie uns gern kontaktieren.